但那些改善板块、甚至豪宅区域，是很少看到这样热闹景象的。这其实是房地产领域很有意思的经济现象：只有兰州拉面和麻辣烫的地方是刚需板块；有麦当劳、肯德基就是刚改板块；有星巴克才能算改善板块。板块定位重要吗？快跟小编了解一下哈尔滨星巴克的分布，有意思也有意义！▲数据来源星巴克小程序第一名毫无疑问，道里区，共有12家星巴克门店。第二名南岗区，8家，比香坊多6家。哈尔滨历史最悠久、最出名、客流量最集中的板块。
在刚需聚集的地方，这样的“人间烟火”很常见。
但那些改善板块、甚至豪宅区域，是很少看到这样热闹景象的。
这其实是房地产领域很有意思的经济现象：
只有兰州拉面和麻辣烫的地方是刚需板块；
有麦当劳、肯德基就是刚改板块；
有星巴克才能算改善板块。
板块定位重要吗？很重要！
快跟小编了解一下哈尔滨星巴克的分布，有意思也有意义！
首先，我们要知道各个区星巴克门店的数量。
▲数据来源星巴克小程序
第一名毫无疑问，道里区，共有12家星巴克门店。
第二名南岗区，8家，比香坊多6家。
▲数据来源星巴克小程序
道里区星巴克数量最多的板块是中央大街。
哈尔滨历史最悠久、最出名、客流量最集中的板块。
出门就到江边，遛弯就是中央大街，哈尔滨顶配的”凡尔赛“生活，和刚需毫不相关。
这一轮价格回调，也没中央大街什么事，甚至有些小区价格还在上涨。
群力，特别是群力东，星巴克门店数量比香坊一个区都多。
远大、王府井、银泰城三大商圈汇集，还有“MIAMI”，消费能级高。
直白一点，这就是新一代的”富人区“。
这个范围内的改善客源是全市级的，豪宅化趋势很明显，大都集中在友谊西路松花江景观带上。
价格跳水？压根不存在！
降1000、2000的，对好几百万的房价来说，可以忽略不计。
南岗的星巴克主要集中在三个板块：哈西、会展和秋林。
秋林自不必说了，是南岗区甚至哈尔滨的金融中心、商业中心。
别看新盘少，但”老破小“价格一样坚挺。
哈西，交通枢纽 重点学区 商圈汇聚实力加持，已是南岗”领头羊“。
3所星巴克，比秋林这样的商圈都要多，说明南岗区的改善客群基本就在哈西。
松北区竟然超过了香坊区，星巴克门店有4个，香坊才2个。
▲数据来源星巴克小程序
松北区板块多，房价差距也大。
世茂能一人独拥2所星巴克门店，说明松北区的改善客群就集中在这里。
事实也确实如此。
以融创文旅城中心，周边华润置地·悦府、华润置地·萬象府、南益松江春晓、江御府等低密改善楼盘集中。
全员11000 ，观江豪宅江御府更是23000 。
再来看香坊。
我们一直认为东南是有长期价值的。
万科金域悦府大手笔引进肯德基，侧面证明这个板块未来还是刚改的天下。
香坊的两个星巴克门店，一个在乐松购物广场，一个在香坊万达广场。
也就是说，二环沿线是香坊区改善客群的集合地。
四季上东、融创四季宸阅、上和树等，品质佳、口碑好，是香坊优秀的改善代表。
而三环沿线，则“扑通扑通”跳的欢。
▲数据来源星巴克小程序
道外唯一一家星巴克，位于太平桥百盛之中，这也是道外最为成熟繁华的商圈。
唯一可惜的是，这块区域都是二手房，没有新房。
为道外撑起改善面子的，可能只有宝宇了。
但独木不成林，上千万的“皇家园林”也干不过老道外历史悠久的“风土人情”。
二环沿线、新一和哈东板块，新房数量不少，但一家星巴克也没有，说明它们还走在刚需、刚改的路上，配套和客群正在培养成熟中。
这一轮价格跳水，这几个板块也没能幸免。
平房区是唯一一个没有星巴克的区域，从侧面印证了平房是个刚需市场。
但它和其他区域不大一样，客群多为内生地缘性，所以，这轮跳水大赛，参与度不高。
为什么分清一个板块是刚需板块还是改善板块这么重要呢？
因为刚需板块的客群对价格敏感，不会为产品付出溢价，没法拔价格，也就没有成长空间。
刚需板块市场下行的时候，跌得最多；市场上行的时候，又涨得最少。
而改善客群愿意为产品付出溢价，市场的下行的时候对改善板块的价格影响有限。
坐头等舱的人从不关心经济舱的价格。
所以如果不确定这个板块是不是改善，可以参考一下星巴克。
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