然而近年来中国的房地产调控政策也正在发生变化，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”“防止房地产市场大起大落”等表述多次出现在媒体、会议、文件的表述中。陆铭教授的研究领域为中国经济、城乡和区域经济发展、劳动经济学。近年来的研究主要是对城市和区域发展政策进行评估，并为促进中国国内市场一体化和经济持续增长提供来自城市经济学和空间经济学的战略思考。
如何分析房地产有没有泡沫?大家关心房地产市场的话，可能或多或少都想过一个问题，就是中国的房地产市场是不是存在着严重的泡沫？如果看一些媒体上的文章，包括一些专门研究房地产市场价格波动的学者或者业界人士，甚至一些国际上关心中国房地产市场价格变化的人士发表的言论，大家可能会经常看到这样的说法：就是中国的房地产市场可能存在严重的泡沫问题，我来为大家科普一下关于如何分析房地产有没有泡沫?以下内容希望对你有帮助!
如何分析房地产有没有泡沫
大家关心房地产市场的话，可能或多或少都想过一个问题，就是中国的房地产市场是不是存在着严重的泡沫？如果看一些媒体上的文章，包括一些专门研究房地产市场价格波动的学者或者业界人士，甚至一些国际上关心中国房地产市场价格变化的人士发表的言论，大家可能会经常看到这样的说法：就是中国的房地产市场可能存在严重的泡沫问题。
怎么判断一个市场有没有泡沫？可能大家也会去翻一翻教科书，教科书会告诉我们，判断一个地方的房地产试产跟有没有泡沫就用一个指标——房价收入比。
那么房价高，或者房价收入比比较高，是不是一定就是泡沫呢？为了解释清楚这个问题，我们需要从决定房价的基本机制开始讲起。
我们现做一个非常简单的假设，假设住房这种商品真的是只住不炒的，也就是说我们先把房地产的投资功能拿掉，假设它只起到居住的功能。这样的话，在市场出现均衡的时候，就一定会有一个等式成立：房价乘以利率等于租金。
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这个等式为什么成立呢？大家想，如果房子只是用来居住的，那么租房子和买房子这两件事应该是一样的。如果这个等式是不成立的，比如说房价乘以利率是小于租金的，这意味着什么呢？买房子每个月的月供相当于房价乘以利率，如果房价乘以利率小于租金，这就意味着你去买一个房子，每个月住在里面的开销，要小于你租这个房子的开销，这样你就不如去买房子了。反过来，如果房价乘以利率是大于租金的，你就不如去租房子了。
所以房地产市场上的调节机制，一定会让房价乘以利率最终是等于租金的，这时候市场上才会出现均衡，也就是说买房子和租房子对你来讲是一样的，这就是我们通常所讲的房住不炒的状态。
房价X利率=租金=a X 收入
房价/租金=1/利率
房价/收入=a/利率
接下来我要给大家讲另外一个等式，就是这个等式的后半部分：租金等于a乘以收入。什么意思呢？就是居民把多少钱花在跟住房相关的消费上，包括租房子，包括适当的装修以及维护费用，所有这些费勇我们笼统的算作跟住房相关的一个开支，这个开支会在居民收入中占某一个固定的比例，就是a。这个a实际上反映的是你对于这个商品的重视程度，用一个比较专业的词来讲就是偏好。
大家可以这样想，如果你对一种商品没有任何需求，比如说对于不抽烟的人来说，花在香烟这种商品上的费用在他的收入中所占的比重就是0。但是如果你喜欢抽烟，你每个月花在抽烟上的费用就会在你的收入中占一个更高的比重。所以其实这个系数的大小，代表着你对这种商品的重视程度。
平均来讲，世界各国的居民会把自己收入中的多少花在跟住房相关的商品上呢？时政研究告诉我们，这个比值其实是高度稳定的，大概在30%~50%中间。也许大家的收入水平不一样，或者个人偏好不一样，这个比值会不太一样，但是从社会加总层面来讲，这个比值其实相当稳定。
如果大家理解了这一点，我们就可以对这个公式进行一些变化了，怎么变化呢？如果把租金移到左边来，就是房价除以租金等于1除以利率，或者把利率移到右边去，得到房价除以收入等于a除以利率。
从一个国家的长期角度来讲，利率是比较稳定的，虽然它会根据经济周期上下波动，但如果你看一个比较长的时段，它不会出现太大波动，比如它不会涨到20%、50%，它也不会降到0%以下。它大概会在比如说3%、5%，严重通货膨胀的时候可能会高到8%，但它的波动幅度很小。这样的话，大家想1除以利率，或者a除以利率，是不是也就是一个比较稳定的常数值。
如果大家理解了这一点，就知道为什么我们经常讲房价除以租金，或者房价除以收入，它应该在一个比较合理的水平上，这样才能够被居民所接受，就是因为这个式子是成立的。
这也是为什么教科书告诉大家，如果房价除以租金或者房价除以收入的这个比值特别高，就意味着高房价没有长期的收入增长作为后续的支撑，那么这个房价就被认为是太高了。这就是我们平常用房价收入比和房价租金比作为判断房价是不是太高，或者有没有泡沫的一个指标的理论依据。
但是讲到这，我要说但是了，因为刚才我讲的这些只是一个起点，就是告诉大家，我们如果真做到了房住不炒，房子只有居住功能的时候，我们就可以用房价收入比或者房价租金比来判断房价是不是太高了。但是房子真的只有居住功能吗？
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一线“大城”其实并不“大”？
城市中产阶级房产购置与投资应如何决策？
什么造就了过去二十年一线房价只涨不跌、牛冠全球的神话？
……
自1998年房改以来，在社会舆论的巨大争议和此起彼伏的看空声浪中，一线房价出现了持续、猛烈而巨大的涨幅，北京、上海、深圳等一线城市房价10年6倍以上的涨幅即使放在全球房地产历史上也相当惊人，房地产成为了中国最坚硬的“泡沫”。然而近年来中国的房地产调控政策也正在发生变化，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”“防止房地产市场大起大落”等表述多次出现在媒体、会议、文件的表述中。
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究竟什么决定了房价的涨跌？
如何才能真正建立起“房住不炒”的健康长效机制？
在近四十年的城市化进程中，我国的城市发展思路发生了怎样的转变？
未来区域经济发展和城市资源配置又将会往何处去？
上海交大安泰经济与管理学院陆铭教授将在《中国房地产市场的时空格局》为您一一解读，陆铭教授不仅是上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授，同时还担任中国发展研究院执行院长。
陆铭教授的研究领域为中国经济、城乡和区域经济发展、劳动经济学。近年来的研究主要是对城市和区域发展政策进行评估，并为促进中国国内市场一体化和经济持续增长提供来自城市经济学和空间经济学的战略思考。
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你将在本堂课中收获什么？
l 理解房地产价格逻辑
l 理解区域发展中“空间的力量”
l 理解“城市化”对我们未来生活会产生怎样的影响
课程目录
采访：解构中国房地产市场的时空格局
采访：一线城市的“大都市圈”能有多大想象力
采访：人口流动的变化会带来哪些新的投资机会
1、房地产市场的价格分化趋势
2、决定房价的经济学原理
3、房价上涨空间的两个重要变量
4、“学区房”的成本，到底该怎么算？
5、一路向南的"东北候鸟”如何影响房价？
6、后工业化阶段，中心城区房产的投资逻辑
7、理解中国高房价的几个误区
8、“面粉比面包贵”是中国房价上升的原因吗？
9、世界不是平的？
10、回到中国地图，理解中国城市发展
11、“三个距离”透视中国城市发展潜力
12、“一个公式”透视中国区域经济的发展平衡
13、城市发展的未来：在集聚中走向平衡
14、中国经济为什么要防范走向“欧元区化”
15、“远大的新城”之忧
16、造城运动为何引向债务负担
17、收缩型城市：鹤岗房价低至1万是如何形成的
18、如何建立供需平衡的房地产健康长效发展机制？
19、都市圈中的大城市如何解决土地资源的不足问题？
20、课程总结：城市发展在集聚中走向平衡
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